Bất động sản Việt Nam: Vay vốn không ưu tiên, hệ số K & lãi suất tăng

Thị trường bất động sản hiện đang chịu áp lực lớn do ngân hàng không ưu tiên cho vay, khiến mức lãi suất tăng lên mức cao nhất trong năm 2025.

1. Vì sao bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên vay vốn?

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, chỉ nhà ở xã hội và khu công nghiệp được coi là ưu tiên. Các dự án nhà ở trung cấp và cao cấp phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn, dự báo tăng khoảng 22% so với năm 2024, trong khi tăng trung bình của hệ thống ngân hàng chỉ khoảng 18,5%.

2. Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản lớn nhất cho doanh nghiệp

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng bảng giá đất mới: tại Hà Nội có khu vực lên tới 700 triệu đồng/m², TPHCM trên 600 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hệ số K vẫn chưa được ban hành, làm doanh nghiệp lo ngại chi phí đất sẽ tăng không kiểm soát.

Thời gian trung bình từ khi bảng giá đất công bố đến khi hệ số K được áp dụng lên tới 6 tháng, khiến dự án dù đã nhận đất vẫn không thể nộp tiền sử dụng đất và triển khai xây dựng.

3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Những cải cách pháp lý thiết thực

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh:

• Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước có thể thu hồi phần đất chưa hoàn tất khi dự án đã thực hiện >75% diện tích và >75% người dùng đất.
• Thu hồi đất: Bảo lưu các dự án khẩn cấp, dự án đồng thuận trước, hoặc dự án tái định cư tại chỗ.
• Đấu giá/đấu thầu: Cho phép tiến hành mà không cần quy hoạch chi tiết 1/500, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
• Áp dụng bảng giá đất đồng nhất: Thay thế cơ chế kép giá đất + bảng giá, đồng thời mở rộng hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính: Giảm thiểu các bước không cần thiết khi Nhà nước giảm tiền sử dụng đất.

4. Đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo kỳ

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, đề xuất thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm (ví dụ 3‑5 năm) bên cạnh trả một lần hoặc trả hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp cân bằng dòng tiền, đồng thời đề nghị quyền thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền đã nộp, tăng khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.

5. Dự báo lãi suất và xu hướng tài chính năm 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực cho biết tổng dư nợ bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với năm 2024, chứng tỏ nguồn vốn vẫn dồi dào nhưng chi phí vay tăng mạnh.

Đối với các phân khúc, Lực khuyến nghị doanh nghiệp tập trung vào nhà ở xã hội và trung cấp – những sản phẩm còn thiếu hụt nghiêm trọng – trong khi cân nhắc thận trọng các dự án cao cấp khi lãi suất vay dự kiến tăng 14‑15%.

6. Định danh bất động sản: Công cụ giảm đầu cơ và “hai giá”

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản) cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên áp dụng mã định danh điện tử cho mỗi lô đất, dự án và công trình. Hệ thống này sẽ theo dõi toàn bộ vòng đời tài sản, từ cấp đất, triển khai dự án, giao dịch cho đến cấp giấy chứng nhận.

Định danh còn mở rộng cho môi giới bất động sản, thay thế chứng chỉ hành nghề cũ, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

Tham khảo mô hình Nhật Bản do ông Takayama Yasushi – Giám đốc Điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản chia sẻ: Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột – hỗ trợ tài chính lãi suất thấp, phát triển đô thị ven đô và vai trò mạnh mẽ của chính quyền địa phương – tạo nền tảng ổn định cho thị trường trong hơn 80 năm.

7. Kết luận và khuyến nghị

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ba thách thức lớn: không được ưu tiên vay vốn, hệ số K chưa rõ ràng, và lãi suất tăng**. Nghị quyết 254 và đề xuất trả tiền thuê đất theo kỳ là những bước đi quan trọng, nhưng cần được thực hiện đồng thời với việc áp dụng linh hoạt bảng giá đất và tăng cường định danh bất động sản.

Doanh nghiệp nên:

1. Thận trọng trong việc đầu tư dự án cao cấp khi chi phí vay tăng.
2. Tận dụng các công cụ tài chính mới (trả tiền thuê đất theo kỳ, thế chấp quyền sử dụng đất) để giảm áp lực dòng tiền.
3. Tham gia sớm vào giai đoạn lập quy hoạch, đảm bảo dự án phù hợp với chiến lược quốc gia 50‑100 năm.
4. Theo dõi chặt chẽ các thay đổi pháp lý và chính sách lãi suất để điều chỉnh chiến lược kinh doanh kịp thời.

Bạn có ý kiến gì về xu hướng vay vốn và định danh bất động sản? Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết để cùng nhau tạo nên một thị trường minh bạch, bền vững.