Thị trường bất động sản tại TP.HCM và các khu vực lân cận hiện vẫn chưa ghi nhận sự thay đổi đáng kể về giá cả hay nguồn cung. Tình trạng này có thể được lý giải bởi sự thận trọng của các nhà đầu tư trong nước và quốc tế trước những bất ổn và vướng mắc về pháp lý cũng như quy hoạch.
Thông tin mới đây từ bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, cho thấy việc sáp nhập các đơn vị hành chính chưa gây ra tác động thực sự đến giá bất động sản. Thay đổi chủ yếu hiện chỉ dừng lại ở khía cạnh thống kê hoặc bản đồ hành chính. Về thực tế thị trường, giá sơ cấp tại TP.HCM vẫn đang dao động quanh mức 90 triệu đồng/m2. Ngược lại, các khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) có mức giá phổ biến ở ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lớn này khiến giá trung bình toàn vùng có thể ‘trôi’ nhẹ, nhưng không phản ánh xu hướng giảm tại từng dự án cụ thể.
Theo bà Hương, lý do giá không giảm sâu không chỉ đến từ lực cầu vẫn còn tồn tại, mà còn do chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, đang ở mức cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh. Các quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của nhiều địa phương dù đã được công bố từ năm 2022-2024, nhưng sau khi các địa phương sáp nhập, vẫn chưa rõ cơ chế áp dụng có thay đổi hay không.
Ở khía cạnh đầu tư, chuyên gia từ Savills nhận định thị trường M&A vẫn đang trong tình trạng trầm lắng. Các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng duy trì thế quan sát, chờ đợi tín hiệu cải thiện rõ ràng từ môi trường pháp lý và tiến độ hành chính.
Đáng chú ý, năm 2025 được xem là năm có tính chất ‘chuyển tiếp kép’, vừa là năm đầu tiên thực hiện sáp nhập hành chính, vừa là năm cuối của nhiệm kỳ chính quyền hiện tại. Đây là thời điểm mà bộ máy các địa phương phải sắp xếp lại nhân sự, điều chỉnh tổ chức và phân quyền. Chính điều này đã dẫn đến hiện tượng hồ sơ tồn đọng nhiều hơn, xử lý chậm hơn, làm ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.
Dù giao dịch thị trường hiện chưa sôi động, đại diện Savills vẫn đánh giá phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, sẽ tiếp tục là mũi nhọn phát triển trong trung và dài hạn. Điều này là do nhu cầu thực tế là rất lớn, trong khi nguồn cung đang suy giảm suốt 5-6 năm qua do ách tắc pháp lý.
Để tháo gỡ nút thắt này, bà Hương cho rằng không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp giảm giá, bởi cấu trúc chi phí đầu vào (đất, tài chính, xây dựng, pháp lý…) hiện nay không cho phép điều đó. Thay vào đó, nhà nước cần đóng vai trò mạnh hơn trong việc quy hoạch, mở rộng hạ tầng và hỗ trợ chính sách.
Một giải pháp dài hạn đang được kỳ vọng là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, theo mô hình tương tự Singapore, cho phép người dân tiếp cận nhà ở xã hội với lãi suất thấp, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia thông qua các ưu đãi về đất đai, thuế và tài chính.
Riêng Khu đô thị Thủ Thiêm, nơi từng được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính mới của TP.HCM, đang bắt đầu có chuyển động trở lại. Dự án Lotte Eco Smart City là một ví dụ điển hình, sau thời gian dài vướng pháp lý, hiện đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và sẵn sàng triển khai.
Nếu TP.HCM tổ chức thành công các đợt đấu giá đất mới và tháo gỡ được điểm nghẽn pháp lý tại khu vực này, Thủ Thiêm hoàn toàn có thể trở lại đường đua và tạo cú hích cho toàn bộ thị trường phía Đông Thành phố.
